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咸寧市住房公積金新政解讀

來源:咸寧網 時間:2020-10-14 09:37

9月29日,咸寧市住房公積金管理委員會正式印發了《咸寧市住房公積金貸款管理辦法》、《咸寧市住房公積金提取管理辦法》、《咸寧市靈活就業人員住房公積金繳存、使用管理辦法》。這三個管理辦法在原來基礎上,都進行了一定程度的調整。

   新的管理辦法具體做了哪些調整?為此,市住房公積金中心逐一進行了解讀。

住房公積金貸款管理辦法的調整

將住房公積金最高貸款額度由40萬元提高到50萬元

解讀:單位繳存職工中,借款人及配偶均繳存住房公積金的,最高貸款額度由40萬元調高到50萬元;只有借款人一人繳存住房公積金的,最高貸款額度由30萬元調高到40萬元;靈活就業人員最高貸款額度30萬元不變。同一套住房可先提取公積金餘額然後再貸款,“提取額+貸款額”不高於最高貸款額度。提高住房公積金最高貸款額度的原因是:近年房價上漲過快,周邊城市都達到了50萬元的最高貸款額度。

對住房公積金最高貸款額度的確定還同時取決於以下兩個因素:一是貸款額度不高於購房合同總價款的80%,也不高於抵押房產評估值的80%;二是借款人月還款額不得超過共同借款人(配偶)住房公積金月繳存基數的50%,計算公式為:貸款額度=[借款人月繳存基數×50%×12月×(法定退休年齡-現年齡)+配偶月繳存基數×50%×12月×(法定退休年齡-現年齡)]。

舉例:張某35歲,王某33歲,他們是夫妻並且都是單位繳存職工,張某的住房公積金月繳存基數為0.3萬元,王某的住房公積金月繳存基數為0.2萬元,兩人住房公積金繳存餘額共5萬元,他們購房的總價款70萬元,張某作為主借款人可申請多少公積金貸款額度?第一步計算房價因素,70萬元×80%=56萬元,最高可貸50萬元。第二步計算借款人月還款額負擔,貸款額度=[0.3萬元×50%×12月×(法定退休年齡60歲-現年齡35歲)+0.2萬元×50%×12月×(法定退休年齡55歲-現年齡33歲)] =71.4萬元,最高可貸50萬元。張某王某可先提取夫妻二人公積金5萬元然後再貸款45萬元。職工住房公積金月繳存基數一般認定為職工月收入,月繳存基數越高,距退休時間越長,貸款額度越高。

實施住房公積金與商業銀行的組合貸款

解讀:當購房資金壓力大,住房公積金貸款金額不能滿足購房需求的,可申請組合貸款,實施組合貸款的商業銀行由住房公積金管理機構委託確定。

停止向第三套(次)房的繳存職工家庭發放購建房貸款

解讀:房屋套(次)數的認定,原辦法按“先認貸後認房”原則確定,在客觀上為部分第三套房的職工提供了貸款。現辦法按“認提認貸又認房”的原則確定,停止向第三套(次)房的繳存職工家庭發放購建房貸款。“認提”為家庭購建房提取次數。“認貸”為家庭購建房貸款次數。“認房”為家庭當前房屋套數。“認提認貸”指查詢公積金提取、貸款次數(自2010年5月10日新的公積金業務管理系統運行之日後算起,之前的不作次數認定)。購建房之外的住房大修及裝修(已停)提取、貸款次數不作為次數認定;同一套住房在規定的提取總額內分次提取個人公積金餘額認定為一次;同一套住房先提取後貸款認定為一次。新辦法還對婚姻變化前後購房套(次)的認定作了詳細規定。

舉例:劉某以購房名義來申請公積金貸款,通過查詢發現其提取過二次或貸款過二次,或提一次貸一次,現購房即被認定為第三套(次)房不予受理。如果通過查詢發現其提取過一次或貸款過一次,不論該房(已有一次提取或貸款記錄)當前是否出售,認定為首套(次)房,接着需要查詢房產登記信息,首套(次)房加現有登記房等於或大於3的,不予受理。如果通過查詢發現其沒有提取或貸款,需要查詢房產登記信息,現有登記房等於或大於3的,不予受理。

取消異地購房貸款,放開了異地購房提取年度次數和金額

解讀:本市繳存職工家庭在本市行政區域外購房,只能在購房地申請貸款,我市住房公積金中心可向購房地住房公積金中心出具《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。為方便職工異地購房貸款,住建部已對各地住房公積金中心作出了明確要求。異地購房本地貸款的弊端在於:異地所購房不能用於本地(跨地域)抵押,如果用借款人本地住房抵押,又存在借款人用新購住房抵押辦理異地商業銀行住房貸款的“一房兩貸”現象。取消異地購房貸款的同時,放開了異地購房提取年度次數和金額(在提取辦法調整中另有説明)。

舉例:李某是武漢人,在咸寧上班並在咸寧繳存公積金,他在武漢購房,可以持咸寧公積金中心為他出具的公積金繳存證明,在武漢申請公積金貸款,而不能在咸寧申請貸款,但可以提取在咸寧繳存的公積金用於償還貸款。

職工家庭代際互助使用公積金只能辦理一次(貸款或提取)

解讀:“本市繳存職工的直系血親(父母、子女)未繳存住房公積金且購買自住住房,可以繳存職工的名義,在本市申請住房公積金家庭代際互助使用。同一繳存職工家庭代際互助使用只能在代際互助貸款或代際互助提取這兩個選項中選擇一項辦理一次”。新辦法與原辦法比有三個改動:一是家庭中有未繳存公積金且購房的,二是僅限購買自住住房(建造、翻建、大修自住住房除外),三是僅使用一次。

舉例:張某和王某是夫妻,都是單位繳存職工,目前有公積金餘額10萬元,他們20歲的兒子在本市買房但沒有繳存公積金,這時可以使用父母公積金。如果選擇提取+貸款,總額不超過50萬元且不高於房價的80%,可先提取賬面餘額10萬元,然後最多可貸40萬元。如果選擇提取,只能一次性提取賬面餘額10萬元,不再受理每年分次提取。

將提前還款時間縮短一年

解讀:原辦法“正常還款二年後,可提前全部結清貸款本息”。新辦法調整為“正常還款一年後,可提前全部結清貸款本息”。為部分具備還款能力的職工節省了貸款利息支出。

對二手房交易的貸款資金髮放,由原來的只能劃到買方賬户調整為買賣雙方賬户均可

解讀:原辦法“購買存量房(二手房)申請貸款的,貸款資金髮放至借款人(買方)的個人銀行賬户”。為方便買賣雙方的交易結算,新辦法明確了住房公積金管理機構或受託銀行將貸款資金劃轉到買、賣雙方商定的其中一方的個人銀行賬户。

明確抵押房產只能是貸款所購房產

解讀:原辦法 “借款人可以用所購自住住房及自有、共有或第三人的擁有所有權證的房屋抵押。”修改為“借款人只能用所購自住住房進行抵押。”理由:所購住房有可能會用於銀行抵押,增加了還貸壓力和風險,其它房產可能存在權利瑕疵。房產抵押不再由市擔保集團辦理,改由住房公積金管理機構全程辦理並承擔風險。

住房公積金提取管理辦法的調整

放開異地購房提取的年度次數和金額

解讀:本市繳存職工家庭在異地購房,不能在本市貸款,但放開了異地購房提取的年度次數和金額。原辦法“職工及配偶、父母、子女在本行政區域外因購買自住住房且沒有申請住房公積金貸款的,可以提取本人及配偶、父母、子女住房公積金餘額一次。提取總額不得超過購房合同總價款。”新辦法“繳存職工、配偶及直系血親(父母、子女)在異地(户籍所在地)購房,首次提取後,每滿一年可辦理提取一次,提取累計總額不超過購房合同總價款。特別需要説明的是,按照“房住不炒”的定位,新辦法對異地購房提取進行了明確界定,要求房屋所在地與房屋所有權人的户籍地或工作地必須一致。

舉例:張某和王某是夫妻,都是咸寧單位繳存職工,目前有公積金餘額10萬元,他們花100萬元在武漢(王某為武漢户籍)買房。原辦法的提取只能一次性支取當前餘額10萬元,之後即使再有繳存餘額也不能提取。新辦法可多次提取,首次可提取餘額10萬元,以後每滿一年可辦理提取一次,提取累計總額可達到100萬元。

購建住房提取按“認提又認貸”原則確定,不論房屋套數,可以使用住房公積金兩次

解讀:原辦法對住房公積金提取次數沒有限制,對房屋套數也沒有限制,部分職工家庭多次購房多次提取或貸款,造成資金緊張和使用不當現象。新辦法賦予每個繳存職工家庭可以使用(提取或貸款)住房公積金兩次的權利。購建住房提取 “認提又認貸”原則是:不看房屋套數證明只看公積金使用數據,提取兩次的不予受理,貸款兩次的不予受理,提取一次另貸款一次的不予受理。查詢公積金提取、貸款次數自2010年5月10日新的公積金業務管理系統運行之日後算起,之前的不作次數認定。購建房之外的住房大修及裝修(已停)提取、貸款次數不作為次數認定;同一套住房在規定的提取總額內分次提取個人公積金餘額認定為一次;同一套住房先提取後貸款認定為一次。

舉例:張某剛剛購買了第三套住房,但之前他一次都沒有使用過公積金,這次他只能選擇提取公積金,因為第三套住房不能使用公積金貸款,並且他還有一次提取使用公積金的權利。李某之前提取一次又貸款一次購了兩套房但都賣了,現在又購買了唯一的一套住房,這次他既不能提取也不能貸款了。

調整“重大疾病提取”範圍

解讀:“重大疾病提取”本不屬於《住房公積金管理條例》明確的提取範圍,國家審計署專項審計也認為不符合條例規定,要求做出審計整改,本屬於取消事項。但考慮到職工家庭罹患重大疾病的實際困難,提取也存在一定合理性,其他地方也有類似的作法。原辦法中的提取對象為“職工及配偶、父母、子女”,新辦法調整為“職工本人及配偶、未成年子女”,刪減了父母和成年子女提取,從一定程度上既減少了利用年邁父母生病造假提取的可能性,又達到了資金應急使用的效果。

規範了提取政策

解讀:取消了“棚改貸款和提取”,取消了“低保提取”,“二孩提取”可執行到2020年12月31日止。

增加了對騙提住房公積金的處罰措施

解讀:近年來,隨着個人住房公積金賬户餘額的大幅增加,也由於提取管理更加規範,騙提住房公積金的現象有所增多。新辦法規定:對偽造、變造提取資料等行為騙提本人住房公積金的,責令限期退回所提資金,5年內不得提取本人住房公積金餘額和申請住房公積金貸款。增加了記載其失信記錄;情節嚴重的向其所在單位通報;構成犯罪的,移交司法機關依法追究刑事責任等處罰措施。

靈活就業人員住房公積金繳存、

使用管理辦法的調整

需要在户籍所在地住房公積金管理機構辦理

解讀:靈活就業人員需攜帶本人身份證明、户口簿、個人徵信報告、近期6個月(含)以上工資收入銀行流水、近期連續6個月(含)以上在本市行政區域內繳納養老保險證明原件,填寫《靈活就業人員繳存住房公積金申請表》,在户籍所在地住房公積金管理機構辦理住房公積金登記開户手續(咸安區户籍在市直繳納社會養老保險的,可在市住房公積金中心辦理)。理由:如果養老保險都沒有繳納的靈活就業人員繳存公積金是有困難的。

明確在本行政區域外住房公積金管理機構已設立公積金個人賬户的,不得再在我市設立靈活就業人員公積金個人賬户

解讀:防止多頭設户及炒房行為。


編輯:hefan

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